《民事审判指导与参考》第81辑

人民法院对房屋承租人就执行腾退房屋提出的执行异议应如何认定和处理？

答：针对房屋承租人在执行程序中提出的异议，人民法院应区分不同情况分别予以处理。（1）执行依据确定被执行人应当为以不动产交易为目的的申请执行人办理过户手续。根据“买卖不破租赁”的原则，执行依据对转移租赁物房屋所有权的认定和处理并不影响租赁权，执行机构作出执行裁定的效力不及于实现房屋占有转移，如执行机构进行不动产腾退，承租人据此提出的异议当属对执行行为的异议，适用民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。（2）执行机构裁定拍卖被执行人房屋实现金钱债权。除非拍卖变卖公告明确说明房屋附着租赁，否则第三人买受房屋时对拍卖变卖公告载明的房屋权属等情况有理由产生合理信赖，拍卖成交裁定的效力及于房屋所有权转移和占有转移，案外人根据“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”等理由主张其享有足以对抗执行变价交付执行标的权利属于实体权利判断范畴，应属于执行异议之诉受理范围。（3）执行机构裁定以物抵债实现金钱债权。此类执行中，申请执行人原本不以取得房屋所有权为目的，不了解抵债房屋租赁状况，因债务人账户无财产执行，同意以物抵债并经执行法院认可，除非申请执行人人明知房屋存在租赁，以物抵债裁定的效力范围应当包括所有权转移和占有转移，承租人提出的异议亦属于执行异议之诉受理范围。