《民事审判指导与参考》第79期

商品房买卖预约合同损害赔偿责任范围的认定

争议观点

第一种观点认为，预约合同的目的为促成合同当事人最终缔结本约合同，预约合同作为本约合同缔约的中间环节，本身并不享有履行利益，违约方违反预约合同给守约方造成的损失，大致等同于本约合同缔约过失责任，故合同当事人违反预约合同，应向对方赔偿本约的信赖利益损失。

第二种观点认为，应当首先对预约合同进行类型化区分，根据预约合同与本约合同的接近程度不同，大体区分为当事人在预约合同中已达成最后的交易合意类和当事人尚未达成最后交易合意类。根据上述不同类别适用不同的违约救济途径。具体来说，如果当事人已达成或趋于达成最后交易合意，债权人依预约合同享有的本约缔结利益和本约履行利益的范围是一致的，债权人可以请求解除协议并要求本约履行利益的损害赔偿；如果当事人签订预约合同时双方签订本约的某些重要条件还不具备或者本约合同的某些重要条款还有待磋商，在此种场合下，因合同双方始终未同意进行本约交易，特别是复杂交易中，当事人签订预约合同保留缔结本约合意的主要考虑是当事人双方都需要有足够的空间和余地，观察和评估项目进展以及对方能力、诚信后分阶段作下一步决定，故违约方中断缔约应承担本约合同缔约过失责任。

第三种观点认为，预约合同的损害赔偿，应当采完全赔偿为原则，即预约合同的赔偿范围应为当事人违反预约合同造成的全部损失，并不以本约合同的缔约过失责任为限，但应当注意两点：一是预约合同的损害赔偿不能完全等同于违反本约合同的赔偿，由于本约合同还没有成立，未产生可得利益，预约合同的违约责任不应赔偿本约合同的履行利益；二是预约合同的损失范围应以订立预约合同时违约方可以合理预见到的损失为限，符合合同违约责任的可预见性规则。

最高人民法院民一庭意见

预约合同违约责任损害赔偿适用合同法违约责任一般规则，损害赔偿责任范围包括因违约行为造成的全部损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见范围内，以损失填补为原则，综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、合理的成本支出、本约合同机会成本损失以及预约合同内容、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。