参考性案例10号：李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案

李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案

（重庆市高级人民法院审判委员会讨论通过   2015年3月3日发布）

关键词

民事 房屋买卖   根本违约解除合同 可得利益损失

裁判要点

房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款

基本案情

2006年5月7日，被告李德燕与原富亿实业（集团）有限公司（以下简称富亿公司）签订《渝西商城内部认购合同》，约定李德燕购买“渝西商城”房屋一套，并于当日支付了35000元首付款。后富亿公司未修建房屋且进入破产程序。2009年2月20日，原告李代琼（乙方）与李德燕（甲方）签订《预购房转让协议》，约定甲方以42000元人民币的价格将上述预购的“渝西商城”商品房所有权转让给乙方，甲方不参与该房的处置，今后更改户主名字时甲方有义务协助乙方更名。协议签订后，李代琼按约定支付了转让款，李德燕将《渝西商城内部认购合同》原件和收款收据交给李代琼。

2009年7月5日，重庆建雍房地产开发有限公司（以下简称建雍公司）参与富亿公司破产重整，接富亿公司上述拟建而未建的楼盘。李德燕于2010年8月31日出具委托书，委托李代琼全权处理上述“渝西商城”房屋。2010年9月17日，李代琼代李德燕与建雍公司签订了《购房预约协议》，约定：李德燕向建雍公司购买原富亿公司拟修建的位于荣昌县昌州大道中段荣双路口旁的“西城旺角”项目房屋一套。2011年10月25日，李德燕与建雍公司就上述《购房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同，约定商品房买卖合同总价款为127840元（包括李德燕向原富亿公司交纳的35000元，未付房款为92840）。李德燕一直未按《预购房转让协议》履行义务，并于2013年1月11日与建雍公司办理接房手续，将房屋进行装修。李代琼得知后，遂起诉至法院，请求解除预购房转让协议，要求退还合同转让费并赔偿房屋购房差价损失。

在审理过程中，经法院委托评估，涉诉房屋总价为357800元，建筑面积单价为3160元/平方米，李代琼交纳了鉴定费3580元。

裁判结果

重庆市荣昌县人民法院于2013年9月17日作出（2013）荣法民初字第00898号判决：一、解除原告李代琼与被告李德燕于2009年2月20日签订的《预购房转让协议》；二、由被告李德燕退还原告李代琼合同转让费42000元，赔偿原告李代琼房屋差价损失222960元；三、驳回原告李代琼的其他诉讼请求。一审宣判后，李德燕不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2013年11月15日作出（2013）渝五中法民终字第04220号判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，李代琼、李德燕签订的《预购房转让协议》合法有效。因建雍公司系富亿公司破产后对渝西商城项目进行开发的承继者，建雍公司通过《购房预约协议》对李德燕与富亿公司签订的《渝西商城内部认购合同》予以了认可，故《渝西商城内部认购合同》已被李代琼代李德燕与建雍公司签订的《购房预约协议》替代，李德燕应按照转让协议的约定，不再参与《购房预约协议》确定的“西城旺角”项目D4栋1-1号房屋的处置，并有义务协助李代琼更名。在李代琼付清42000元转让费并代李德燕与建雍公司签订《购房预约协议》后，李德燕却违反转让协议约定，自行与建雍公司签订了正式的商品房买卖合同，并在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约。李代琼请求解除与李德燕之间的《预购房转让协议》符合法律规定，应予支持。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。在合同签订后，李代琼向李德燕支付了42000元，李德燕应当予以返还。李代琼要求李德燕赔偿损失的诉讼请求，按照法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值357800元与合同实际履行原告应支出134840元（92840元房价+42000元转让费）的差额，李代琼的损失应当是222960元，应由李德燕赔偿给李代琼。

理解与参照