章樑律师:开发商破产,预售商品房的归属问题

2009-05-10 15:32
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今日的《95说法》有一个咨询,关于开发商破产后购房者对于预售商品房能否取得所有权。嘉宾律师认为,进入破产程序后,购房者享有的仅是债权,如果房屋已抵押给银行的话,将无法取得房屋。

笔者对这个问题有不同看法。1、2002年最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第(6)项规定,尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。那么如果房产商破产时,房屋已经交付的,房屋未过户的仍归购房者所有,不会进入破产清偿程序。根据这个司法解释,房屋没有交付的属于破产财产。2、从这个司法解释的出台时间可知,当时尚无《物权法》。《物权法》中规定了预告登记制度,在“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”因此,若购房者在购买时应进行了预告登记的,其对所购房产享有的不仅是合同权利(债权),而且还具有“准物权”。在这种情况下,开发商若将房屋作为在建工程抵押应属无效。同时,由于该权利的“准物权”效力,保障了购房者在条件成就时实现物权,那么其不能作为开发商的破产财产处理。3、2002年最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二点规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而在该司法解释的第一条明确规定了,承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该解释体现的是消费者权利优先。起草该司法解释的汪治平在《建设工程价款优先受偿权的若干问题》一文中讲到了最高人民法院之所以做这一规定的考虑。文章认为,“比较承包人利益与消费者利益,消费者的利益属于生存利益,应当优先,承包人的利益属于经营利益,应当退居其次。如果允许承包人行使其优先权,无异于用消费者的资金清偿开发商的债务,等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者,严重违背特殊保护消费者的法律政策,因此不允许承包人行使其优先权。另外,在很多情况下,消费者之所以未办理过户手续并非因为自身的原因,而是与开发商没有及时履行义务有关。”笔者认为,按照这一思路在开发商破产时,在购房者没有进行预告登记的情况下,购房者对所购房屋的权利亦应优先于其他权利人的权利,包括担保物权。

章樑
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北京盈科(杭州)律师事务所律师