吴正才诉赵志文执行异议纠纷案

裁判要点

买方未办理房屋买卖的过户手续，卖房人因欠他人债务导致已经卖与他人的涉诉房屋被人民法院依生效判决冻结产权，人民法院应告知买方应以申请执行人为被告提起案外人执行异议之诉，而不能以房屋买卖合同的卖方为被告提起房屋买卖合同纠纷。

案号

（2012）宁民申字第46号

基本案情

2008年4月24日，赵志文以涉案商用房屋向银行抵押贷款。2009年1月1日，赵志文尚未还清银行贷款便将该房转卖给吴正才。因赵志文尚未还清该房产的银行抵押贷款，双方约定赵志文的贷款余额部分由吴正才每月向银行偿还本息。同时约定银行贷款还清后，赵志文配合吴正才办理产权过户。合同签订后，赵志文以其欠吴正才借款抵了部分房款，并给吴正才出具了收条一份。吴正才于合同签订半年之后，始以自己名义代赵志文清偿银行贷款。在吴正才第一次以自己名义还款十日后，赵鹏玉以民间借贷纠纷为由起诉赵志文，要求赵志文偿还欠赵鹏玉的借款。赵志文认可赵鹏玉在起诉自己之前曾向自己催还过借款。法院作出判决，支持了赵鹏玉的诉讼请求，判决生效后赵鹏玉申请法院执行。因吴正才尚未代赵志文还清银行的抵押贷款，未能办理涉案房屋的过户手续，法院将涉案房屋产权予以冻结。之后吴正才向该院提出执行异议，但被驳回。吴正才不服，根据驳回执行异议的裁定书所告知的途径向二审法院申请复议又被驳回。在法院作出驳回异议的裁定之前，吴正才以房屋买卖纠纷为由向法院提起诉讼，在法院受理该案之后，吴正才一次性还清了下剩银行贷款本息。本案在二审法院再审期间，案外人赵鹏玉书面申请以第三人身份参加诉讼，该院以赵鹏玉对涉案房产无独立请求权且与案件处理结果无法律上的利害关系为由，未予准许。吴正才在起诉时，诉状中未写明涉案房屋已被法院执行冻结。一审开庭审理时，吴正才当庭陈述涉案房屋已被法院执行冻结，其所提执行异议已被驳回。涉案房屋现面临拍卖。

裁判结果

宁夏回族自治区固原市原州区法院一审审理认为，吴正才虽然与赵志文在形式上自愿签订了房屋买卖合同，并付清了全部房屋买卖款，该行为属合法民事行为，但并未在房产管理部门进行过户登记，并且该房屋已在中国建设银行固原分行抵押贷款，赵志文在未取得抵押权人中国建设银行固原分行同意转让的情况下又将抵押财产进行处分。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十一条规定，“对非基于法律行为取得的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第五条规定，“人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或出具的权属证明为准”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度”。吴正才虽与赵志文签订了房屋买卖协议，但未进行过户登记，在抵押期间，未征得抵押权人中国建设银行固原分行的同意自行转让，且该房屋的产权法院已依法予以冻结，故对吴正才的诉讼请求不予支持。2011年5月18日，该院作出（2011）原民初字第681号民事判决，驳回吴正才的诉讼请求。

吴正才不服，提起上诉。宁夏回族自治区固原市中级人民法院二审审理认为，吴正才虽然与赵志文签订了房屋买卖合同，因该房屋赵志文在中国建设银行固原分行抵押贷款，双方未办理房屋所有权转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，双方签订房屋买卖合同的行为，并不发生房屋所有权变动的法律后果。该房屋在抵押期间，原州区人民法院在执行赵鹏钰与赵志文民间借贷纠纷一案中，于2010年1月25日将赵志文所有的房屋以（2010）原执字第337号民事裁定书予以冻结，该裁定书已发生法律效力。吴正才要求赵志文履行房屋产权过户登记义务的合同目的已无法实现。因此，一审法院判决驳回其诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。2011年8月11日，该院作出（2011）固民终字第231号民事判决：驳回上诉，维持原判。

吴正才不服，向本院申请再审。2012年6月11日，本院作出（2012）宁民申字第46号民事裁定，指令宁夏回族自治区固原市中级人民法院再审本案。

宁夏回族自治区固原市中级人民法院再审审理认为，吴正才与赵志文签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在吴正才与赵志文签订房屋买卖合同之前，该房产已被赵志文在中国建设银行固原分行抵押贷款，因抵押权未消灭，双方未办理房屋所有权转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，双方签订房屋买卖合同的行为，并不发生房屋所有权变动的法律后果。该房屋在抵押期间，原州区人民法院在执行赵鹏钰与赵志文民间借贷纠纷一案中，已于2010年1月25日，以（2010）原执字第337号民事裁定书将该房产予以冻结，该裁定书已发生法律效力，现吴正才要求赵志文履行房屋产权过户登记义务，其合同目的己无法实现。2012年11月1日，该院作出（2012）固民再终字第9号民事判决：驳回申请人吴正才的诉讼请求，维持宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2011）固民终字第231号民事判决及固原市原州区人民法院（2011）原民初字第681号民事判决。

吴正才不服，向检察机关申诉。

本院再审认为，因赵鹏钰与赵志文民间借贷纠纷一案，宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2010）原执字第337号冻结裁定，对涉案房屋予以冻结。2010年2月5日吴正才对法院冻结行为提出执行异议，被宁夏回族自治区固原市原州区人民法院驳回。2011年1月6日，吴正才提起诉讼要求赵志文办理房屋过户手续。经查，赵志文在一、二审及再审中均认可双方之间存在房屋买卖协议并对应当办理房屋过户手续无异议，故吴正才与赵志文之间就办理涉案房屋过户手续的诉讼请求并不存在争议。吴正才起诉系因涉案房屋被宁夏回族自治区固原市原州区人民法院执行冻结导致赵志文不能将涉案房屋过户给吴正才而引起。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”的规定，本案吴正才应就涉案房屋依法以赵鹏钰为被告主张执行异议之诉，由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院对吴正才与赵志文之间的买卖关系是否真实、合法、有效进行审理，从而审查该院的执行冻结行为是否应当停止。综上，原审审理程序不符合解决执行异议纠纷的法律规定。2013年12月3日，本院作出（2013）宁民提字第48号民事裁定，撤销宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2012）固民再终字第9号民事判决、（2011）固民终字第231号民事判决及宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2011）原民初字第681号民事判决；本案发回宁夏回族自治区固原市原州区人民法院重审。

法院评论

赵志文以自己名义将其名下涉案房屋抵押贷款后，在未还清贷款的情况下将房屋售与吴正才，双方约定对剩余房款由吴正才每月代替赵志文向银行清偿其剩余贷款本息，该约定应视为吴正才以该方式支付赵志文的其余房款。吴正才在一审起诉后才一次性付清所剩银行贷款，履行完吴正才与赵志文在《房屋买卖协议》中约定的付款义务。一审法院依据案外人赵鹏玉的执行申请，将涉案房屋产权冻结时，吴正才尚未付清房款，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，该院对涉案房屋的冻结执行行为符合法律规定，对涉案房屋冻结产权所作的执行裁定书已成为赵志文履行合同约定过户登记义务的法律障碍。

由于一审法院就赵鹏玉与赵志文民间借贷纠纷一案的执行措施致使赵志文不能将讼争房屋过户给吴正才，吴正才是针对该执行行为提起本案诉讼，因此吴正才与赵志文之间实际上并无争议需要裁决，有争议的是吴正才与赵鹏玉之间谁应从已被冻结的赵志文名下涉案房产受益。吴正才以房屋买卖合同纠纷为由起诉赵志文来解决涉案房屋的执行争议，显然不符合解决执行异议纠纷的法律程序。根据2007年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告”的规定，吴正才应以赵鹏玉为被告提起执行异议之诉，由一审法院对吴正才与赵志文之间的买卖关系是否真实、合法、有效，是否存在虚假诉讼进行审理，从而审查该院的冻结执行行为是否应当停止。因驳回执行异议的执行裁定书没有告知吴正才不服该执行裁定，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（2007年）和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定解决争议；一审法院审理时虽在庭审调查中得知涉案房屋已被执行冻结，也没有当庭示明吴正才是否要求按照上述法律及司法解释的规定，追加赵鹏玉为被告并变更案由和诉讼请求；原再审判决在认定吴正才与赵志文之间的房屋买卖协议有效的情况下，判决驳回吴正才的诉讼请求，显系不当。因目前涉案房屋已面临拍卖，在赵鹏玉未参加诉讼的情况下无论本案判决结果如何，都不利于彻底解决涉案房屋的执行争议。

本案是一起案外人执行异议纠纷，但因吴正才提出执行异议后，一审法院在驳回吴正才的执行异议裁定书中，未告知吴正才解决执行争议的正确途径，而吴正才在立案时也未将涉案房屋已被冻结的事实在诉状中写明，加之一审法院立案时没有深究，便以房屋买卖纠纷为由立案，导致本案以没有争议的房屋买卖关系来审理实际存在于涉案房屋的执行争议。在申请执行人赵鹏玉未参加诉讼的情况下，本案使法院裁判处于两难境地：未经法定程序解除，涉案房屋的冻结执行裁定是依然有效的裁定，若支持吴正才的诉讼请求，造成的结果是判决对抗执行裁定，判决无法执行，或者未经对房屋买卖的真实性进行审理便直接解除执行冻结裁定又损害申请执行人的利益。但若驳回吴正才的诉讼请求，从本案事实来说，房屋买卖协议签订在前、冻结执行裁定在后，在无当事人主张本案系虚假诉讼的情况下，法院不能依吴正才提交的证据来认定涉案房屋的买卖协议无效。因此本案原审在认定买卖协议有效的情况下，以《中华人民共和国物权法》第九条关于物权登记生效和第三十三条关于对物权争议解决途径的规定为依据来驳回吴正才的诉讼请求，适用法律明显错误。