投资经营行为取得的抵押权不能对抗消费者合法权益

投资经营行为取得的抵押权不能对抗消费者合法权益

——陈芳与薛运友、四川省恒宾房地产开发有限责任公司、四川蜀安恒宾实业发展有限责任公司申请执行人异议之诉纠纷案

（四川省高级人民法院审判委员会2017年第38次会议讨论后发布）

关键词

消费者权益 生存权 优先 抵押权

裁判规则

基于生存权高于债权的原则，在消费者已经支付了购买不动产全部价款后，即使未完成过户登记，因投资经营的商行为取得的抵押权不能对抗消费者合法权益。

相关法条

1.《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条

2.最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

案例索引

一审：四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第1872号（2014年６月16日）

二审：四川省高级人民法院（2015）川民终字第33号（2015年5月12日）

基本案情

2000年8月21日，陈芳、四川省恒宾房地产开发有限责任公司（以下简称恒宾公司）签订《商品房买卖合同》，购买了“恒宾园”住宅房1套，并于2002年4月11日取得《房屋所有权证》。

2002年10月28日，陈芳与恒宾公司再次签订《售房补充协议》，购买“恒宾园”地下车位1个，于2003年2月20日付清了车位购买价款，并在入驻“恒宾园”所购房屋后，一直占有、使用车位。但在陈芳购买车位后，恒宾公司以待出售完毕后再统一办理分户产权证为由，一直未办理车位的产权证，后恒宾公司下落不明。截止到纠纷发生时，陈芳尚未取得车位的产权证，车位仍登记在恒宾公司名下。

2003年9月16日，恒宾公司以包含陈芳所购车位在内的13个车位为四川蜀安恒宾实业发展有限责任公司（以下简称蜀安公司）向中国工商银行成都市锦江支行（以下简称工行锦江支行）的1484万元债务提供了抵押担保，并办理了抵押登记。此后，因蜀安公司未按期偿还债务，工行锦江支行向四川省成都市中级人民法院提起诉讼，要求蜀安公司偿还主债务，恒宾公司以其提供的抵押物承担抵押担保责任。

2004年10月10日，四川省成都市中级人民法院作出（2004）成民初字第604号民事判决，支持了工行锦江支行的诉请。判决生效后，经工行锦江支行申请，四川省成都市中级人民法院于2005年3月24日立案执行，并于2005年5月17日作出（2005）成执字第474-1号民事裁定，依法查封了包括陈芳所购车位在内的13个车位。

此后，工行锦江支行与中国长城资产管理公司成都办事处（以下简称长城资产管理公司）签订金融不良债权转让协议，将前述债权转让给长城资产管理公司。长城资产管理公司于2010年将债权转让给第三人薛运友后，向四川省成都市中级人民法院提交了《变更执行主体申请书》《债权转让情况说明》等材料，申请将本案申请执行人变更为薛运友。四川省成都市中级人民法院经审查后认为，长城资产管理公司与薛运友签订的《债权转让协议》是双方真实意思表示，长城资产管理公司提出的变更执行主体申请，符合有关法律规定，应予支持，遂裁定本案申请执行人变更为薛运友，并作出（2013）成执字第98-1号公告，拟对依法查封的包括陈芳所购车位在内的涉案抵押财产予以处置。随后，陈芳向四川省成都市中级人民法院提出执行异议，要求停止执行。四川省成都市中级人民法院支持了陈芳的异议，裁定停止执行。随后，薛运友提起诉讼，要求确认其对陈芳所购车位享有抵押权，并恢复对陈芳所购车位的执行。

裁判结果

四川省成都市中级人民法院于2014年6月16日作出（2013）成民初字第1872号民事判决：薛运友对“恒宾园”1栋2号30号地下车位享有抵押权，并许可对车位的执行。

一审宣判后，陈芳不服，向四川省高级人民法院提起上诉。

四川省高级人民法院于2015年5月12日作出（2015）川民终字第33号民事判决：撤销四川省成都市中级人民法院（2013）成民初字第1872号民事判决；驳回薛运友的诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为，陈芳不仅支付了全部价款并实际占有车位，且对车位产权分户登记未完成的原因作出了合理的解释，车位产权分户登记未完成办理并非陈芳的过错，其作为善意不动产买受人的合法权益应当得到保护。同时，陈芳购买、使用地下车位的行为本质上是一种生活消费行为，业主对车位享有的消费者权益与其生活联系程度密切，涉及业主的生活性民事权益。而薛运友受让金融不良债权的行为本质上是一种投资经营的商行为，且其承继的抵押权的成立时间系在陈芳全额支付车位价款之后。当薛运友因投资经营的商行为取得抵押权势必损害陈芳的消费者权益时，应当优先保护买受人的消费者权益。

推荐单位：省法院民二庭

承办人：蒲杨

编写人：林薇