粤民例第9号：王爱勤诉清新新亚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

关键词

民事   商品房买卖合同   公摊面积   价款

裁判要点

开发商以交付的商品房公摊面积大于合同约定的公摊面积为由，请求买受人补交差价的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对公摊面积误差比在3％以内（含3％）的部分，由买受人按照商品房买卖合同项下总建筑面积单价补交价款；对公摊面积误差比超过3％的部分，买受人无需补交价款。

生效文书编号

广东省高级人民法院（2016）粤民再231号民事判决（2016年12月6日）

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

基本案情

2009年10月13日，王爱勤与清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）签订《商品房买卖合同》，约定：王爱勤购买新亚公司开发的新亚时代城A3栋16楼03号房；建筑面积133.11平方米，套内面积111.31平方米，公摊面积21.8平方米；按套内面积计价，单价为4299.32元/平方米，总金额为478557元；合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，等等。订约后，王爱勤依约付款，新亚公司亦按约将上述商品房交付给王爱勤使用。2012年3月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局为案涉商品房办理的房地产权证记载：房屋总建筑面积132.51平方米，套内面积106.59平方米。

王爱勤于2012年9月18日起诉，以新亚公司向其交付的商品房套内面积比合同约定的少了4.72平方米为由请求判决新亚公司向其返还26268.85元（其中，套内面积误差比超过3％的部分，双倍返还购房款）及利息（以套内面积误差比在3％以内的购房款为基数，从付清购房款之日即2009年10月27日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）。新亚公司以合同约定的套内面积单价是按“（建筑面积单价×建筑面积）÷套内面积”换算而来为由，反诉请求变更合同约定的计价条款为按建筑面积单价计价。新亚公司并辩称，如果套内面积减少应作退款处理，那么就增加的公摊面积，买受人亦应补足给新亚公司。

裁判结果

广东省清远市清新区人民法院于2013年7月25日作出（2012）清新法民二初字第56号民事判决：一、新亚公司于判决生效之日起十日内向王爱勤支付多收的购房款11436.19元及利息，利息以11436.19元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年10月27日起算至判决确定履行之日止；二、驳回新亚公司的反诉请求。双方均不服一审判决，提起上诉。广东省清远市中级人民法院于2014年1月8日作出（2013）清中法民一终字第789号民事判决：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第56号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第56号民事判决第一项为新亚公司于判决生效之日起十日内向王爱勤支付多收的购房款5480.57元及利息，利息以5480.57元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年10月27日起算至判决确定履行之日止。王爱勤不服，申请再审。广东省高级人民法院裁定驳回其再审申请后，王爱勤又向检察机关申诉。广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院予以立案再审，于2016年12月6日作出（2016）粤民再231号民事判决：一、维持广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第789号民事判决第一项；二、变更广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第789号民事判决第二项、广东省清远市清新区人民法院（2012）清新法民二初字第56号民事判决第一项为：新亚公司于本判决生效之日起十日内向王爱勤返还17941.53元及该款按中国人民银行同期贷款利率、自2009年10月27日起计付至偿清之日的利息。

裁判理由

法院生效裁判认为：公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，故公摊面积差异的处理可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

关于在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分”的房价款，申诉人仍应补足。“±3％”属于上述司法解释及部颁规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例。在该正常误差范围内，推定出卖人不具有过错并拟制双方达成“多退少补”的合意。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，二审判决按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算新亚公司物化到销售面积所作的投入，并无不妥。二审的该计算方式只是用于确定补偿标准，并没有创设新的计价方式或者变更双方关于按套内面积计价的约定。申诉人亦没有提出更为合理的计算方式，故再审予以维持。本案中，在正常误差范围内的公摊面积为0.654平方米（21.8×0.03），补偿单价为3595.2元／平方米，申诉人应补偿新亚公司2351.26元（3595.2×0.654）。此外，就确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加的部分，诉讼前申诉人已支付的购房款确实已包含该部分面积。但生效判决已判令新亚公司就减少的套内面积退款，结算后申诉人实际付出的房价款就不再包含这部分面积。判令申诉人补足公摊面积增加3％以内的房价款，不会导致重复付款。

关于在正常误差范围外即“面积误差比超出3％部分”的房价款，申诉人无需补足。相对于买受人而言，出卖人对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出原建设部《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3％部分，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为，认定其就增大且超出公摊面积3％的部分作出自愿补足价款的意思表示，新亚公司主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。一、二审判决对该部分房价款判令买受人补足不当，再审予以纠正。

生效裁判审判人员：严加武、熊忭、陈捷（案件承办人）

推荐单位：省法院审监一庭

广东省高级人民法院关于发布第五批典型案例的通知

全省各级人民法院：

经广东省高级人民法院审判委员会讨论决定，现将平安信托有限责任公司诉山西路鑫能源集团有限公司等金融借款合同纠纷案等4个案例，作为第5批典型案例发布，供审判类似案件时参考。

对于案例参考工作中的问题和建议，请及时层报省法院审管办。

广东省高级人民法院

2018 年 1 月 日