《民事审判指导与参考》第4辑

历史遗留的房屋确权纠纷是否属人民法院主管

——西安市大兴善寺与西安歌舞剧院、西安儿童艺术剧院确认房地产产权纠纷上诉案

法理提示：

民事纠纷是否由人民法院主管，是指哪些民事纠纷属于民事诉讼法规定的、应由人民法院受理的民事案件。由人民法院主管的民事纠纷是民事案件，不由人民法院主管的民事纠纷不是民事案件。根据民事诉讼法第108条、第111条的规定。民事纠纷应当“属于人民法院受理民事诉讼的范围”，“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。本案当事人争议的是房地产权属，这类民事纠纷的处理法律有专门规定，土地管理法第16条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。这一规定排斥了人民法院用司法手段处理民事纠纷，因此本案不属于人民法院主管。本案当事人的房地产权属争议，是双方都有对房地产主张权利的法律依据，需要由地方政府重新确定讼争的房地产主张权利的法律依据，并由地方政府重新确定讼争的房地产属于一方或者双方。如果是一方当事人有房地产权利的法律依据，另一方没有，这样的权属纠纷可能是侵权纠纷。人民法院可以依据一方的房地产权利的法律依据作为判决。

缴纳房屋配套费纠纷应以法律上的房屋买卖关系为依据确定案件当事人

——青岛经济技术开发区兴威贸易有限责任公司与汕融（青岛）房地产发展有限公司、汕融（香港）地产发展有限公司缴纳配套费纠纷上诉案

法理提示：

商品房买卖纠纷中，时常遇到房屋经多次转让的情形。当房屋出现瑕疵时，终端的房屋买受人在与源头的房地产商订立书面的商品房买卖合同后，即在双方之间建立了法律上的房屋买卖关系，房地产商应按合同的约定，对房屋买受人承担违约责任。

债务人之间的内部约定能否对抗债权人

——中国国际石油化工联合公司与中国银行重庆信托咨询公司、重庆恒昌国际石油化工联合公司、重庆恒昌商贸联合公司债务纠纷上诉案

法理提示：

当事人基于联营合同共同组建联营公司，根据相关法律规定，公司的注册资金必须如实出资、不得擅自抽逃。本案中，联营方不但在联营公司成立后抽逃注册资金，还在以联营公司名义对外形成债务关系后，联营各方内部约定解除联营关系，并将所欠外债分配给其中已经不具备正常经营能力的一方，显属恶意逃债，其行为已经侵害了债权人的合法权益。因此，债权人向人民法院提起诉讼的，各联营方不得凭其内部约定进行抗辩，必须承担相应的责任。

联建一方在未办理房屋所有权更名手续的情况下与他人签订的购房合同效力的认定

——吉林省对外贸易开发公司诉中国工商银行长春市分行房产基建公司、中国工商银行吉林省分行拖欠购房款纠纷上诉案

裁判主旨：

联建一方取得房屋的处分权，虽未办理所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无异议。在这种情况下，其与他人签订购房合同并办理了产权过户，该购房合同应认定有效。

诉讼中当事人达成的调解协议内容不违法，人民法院应当确认其合法性

——华天房地产开发（贵州）有限公司与贵州经贸粮油食品股份有限公司合建房屋纠纷上诉案

法理提示：

诉讼中，当事人双方可以通过合同产生、变更和终止民事权利义务关系，也可以基于合同在原债权债务关系的基础上设立新的债权债务关系。本案的调解协议就是当事人双方通过平等协商，互谅互让，自愿设立的一个新的债权债务。当事人双方以调解协商的方式，终止因《联营协议》履行过程中产生的争议。尽管该调解协议是在《联营协议》之债权债务的基础上达成的，两者还存在着密切的联系，但《联营协议》因损害国家利益，违反法律的强制性规定而彼人民法院确认无效。调解协议的内容是基于《联营协议》已被确认无效这一重要法律事实的前提下达成的，与《联营协议》存在本质的区别，符合民法通则第55条关于民事法律行为应当具备的“行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益”的有效条件，自然应当受到国家法律的保护。

动迁补偿补充协议效力的认定

——上海海高实业发展有限公司与上海精密科学仪器有限公司、上海海峰房地产开发公司、上海农投房地产开发经营公司动迀补偿纠纷上诉案

法理提示：

实践中，当事人签订合同之后，往往通过补充协议的形式另行对具体事项予以约定或对合同约定内容进行变更。此种情况下，应注意数个协议之间的关系问题。本案中，一、二审法院对涉案《动迁补偿协议书》和《动迁补偿补充协议书》效力的认定趋于一致，但对于付款方式及海峰公司应承担的连带责任的范围问题存在不同认识。本文结合最高人民法院二审判决的认定，阐述了确认当事人权利义务关系的合同依据的选择适用问题。

违章占地增建的房屋不应按有效合同约定的比例分配

——重庆市总工会与重庆黑马物业有限公司联建房屋合同纠纷上诉案

法理提示：

市总工会办公用地应当以依法划拨形式无偿取得，黑马公司开发用地应当依法采用出让方式有偿取得。本案黑马公司占用120.4平方米的划拨土地用于开发，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，该部分约定无效，首先由有关行政主管机关对违法占地行为处罚后，再决定权利归属。

土地使用权转让合同性质、效力的认定与处理

——港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

法理提示：

本案涉及的主要法理问题是对双方当事人所签订的合同性质、效力进行准确认定的问题。双方当事人签订的合同名称为《合作开发协议书》。一般来说，对合同性质的认定均按照当事人所签订的协议名称予以认定。但是，本案双方当事人所签订的合同，其名称与合同所约定的内容不一致。名称是合作开发，而合同却约定出让土地一方将土地交付受让方使用后，土地开发工程中的一切费用均由受让方承担，独立核算，自负盈亏，出地一方既不承担开发风险责任，亦不享有利润分成。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第22条“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理……”的规定，由于本案双方当事人所订立的合同不具有合作开发的特征，故应认定为名为合作开发实为土地使用权转让的合同。

关于合同效力问题。该问题一审判决以出地一方未付清全部地价款、转让土地未全部进行三通一平、转让土地面积与建设用地面积不一致及转让土地未注明四至为由，认定合同无效。对于一审判决认定合同无效的四个理由，最高人民法院终审判决认为，根据有关法律规定，其认定合同无效的理由不成立。首先，出地一方未付清全部地价款问题。出地一方取得了30万平方米土地使用权证，从法律上讲，取得土地使用权证后，即为合法的土地使用权人，其就可以依照相关规定进行开发、转让等。至于未付清全部土地出让金就发放土地使用权证的问题，其涉及政府的行政行为，应由政府与土地方协调解决，而与本案不是同一个法律关系。其次是转让土地未全部进行三通一平。本案双方当事人是1993年3月签订合同，系《中华人民共和国房地产法》实施以前的行为，其应适用国务院1990年5月19日颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据上述规定精神，土地能否转让主要看出让合同是如何约定的，是否达到约定条件。本案受让土地一方与出让土地一方对土地应符合什么条件可以转让未进行约定，因此谈不上土地必须达到什么条件才可转让的问题。而且本案转让土地的一方已对土地进行了平整，并投入一定资金，亦已符合了最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条规定的精神，故土地具备转让条件。第三是转让土地面积与建设用地面积不一致的问题。出地一方取得的土地使用权面积是30万平方米．而转让的土地面积是98,000平方米，未超过所取得的土地面积，而且本案系土地使用权转让合同，与建设用地面积多少无关。第四是转让土地未注明四至的问题。本案双方当事人协议明确约定：“未尽事宜可签订补充协议”。双方未约定转让土地的“四至”，可依约签订补充协议，但以无“四至”否定合同效力没有法律依据。

房屋联建合同纠纷案件的性质、效力的认定及处理

——湖北建丰房屋开发有限公司与武汉市家具配套公司房屋联建合同纠纷上诉案

法理提示：

本案主要涉及两个法理问题：（1）联建合同的法律性质。享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。与一般的土地使用权转让相比，合建合同一般都约定了双方的收益分配比例，或共同经营的内容。（2）联建合同的效力。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条的规定：“《条例》施行后，以划拔方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。

建筑工程承包合同纠纷的处理

——义乌市伟业房地产开发公司与义乌市建筑工程有限公司建筑工程承包合同纠纷上诉案

法理提示：

已经为人民法院生效判决所确认的事实，除非对方有相反证据足以推翻原认定事实，否则当事人无须对上述事实的真实性另行举证，人民法院对此将予以确认。民事合同中对违约金问题进行约定，主要目的在于填补损失，重在补偿性而非惩罚性。如违约金比例确实约定过高，人民法院可以根据当事人的要求，进行适当调整。因为涉案合同签订于合同法实施之前，故人民法院可以依据公平原则处理。

本案保证人是否承担连带赔偿责任

——福建省基建物资房地产开发公司、建荣(福建)房地产有限公司与福建省工艺品进出口公司、中国人民武装警察部队福建省总队企业管理局、福建省德浦石制品有限公司、香港建荣地产有限公司预售商品房纠纷上诉案

引资奖励金的性质

——山西河坡发电有限责任公司与陈永生支付引资奖励金纠纷上诉案

法理提示：

悬赏，或设定民事奖赏，在我国现行民事法律法规中虽然没有明文规定，但实际生活中大量存在。它是指一个民事主体以一定的形式声明，对完成指定行为的人给予一定报酬或者奖赏的民事行为。改革开放以后，我国一些地方政府或者企业为了鼓励引进外资，以规范性文件的形式声明对引进外资的人给予奖励，即属于这种性质的行为。它从民法理论上看，是当事人的单方允诺行为，是一个基于某种需要为自己设定的单方义务。依照民法中平等自愿、诚实信用的原则，只要相对人完成一定的行为即生效，即有请求设定奖赏的人给付报酬或者奖赏的权利。这种奖赏行为与政府机关依据行政职权作出的奖励（政府行政奖励）是不同的（如各级人民政府对全国劳动模范或者“五一劳动奖”获得者的奖励，国家设立的科技进步奖，科学技术大奖，等等）；与企业事业单位依据劳动法的规定，对劳动者优质高效完成工作给予的奖励（企业内部奖励）也是不同的（如超产奖、节约奖、安全生产奖，等等）。

如何确定存单纠纷的性质

——中国建设银行黄石市下陆支行与李德财、仙桃市解放农村信用合作社、武汉中储物业发展公司等存单纠纷上诉案

法理提示：

在出资人直接将款项交与用资人使用，或通过金融机构将款项交与用资人使用，金融机构向出资人出具存单或进账单、对账单或与出资人签订存款合同，出资人从用资人或从金融机构取得或约定取得高额利差的行为中，发生的存单纠纷案件，为以存单为表现形式的借贷纠纷案件。以存单为表现形式的借贷，属于违法借贷，出资人收取的高额利差应冲抵本金，出资人、金融机构与用资人因参与违法借贷均应当承担相应的民事责任。

存款关系是真存单为假其效力如何认定

——中国农业银行郑州市分行营业部与郑州市民营企业合作基金发展有限公司存款纠纷上诉案

法理提示：

作为存款凭证的存单，其效力取决于存款关系的真实性。当存款关系真实性被确认后，即使存单本身存在瑕疵，亦不应被认定为无效。本案值得注意的一点是，存款人是在银行正式的营业场所，由银行工作人员为其办理的存款手续。因此，不能要求储户具有识别银行工作人员伪造存单和印章的义务，而应当由银行对因其工作人员的过错给储户造成的损失承担赔偿责任。