不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定

2022-11-23 23:36
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以下内容录自《最高人民法院第一巡回法庭民商事主审法官会议纪要（第1卷）》

不动产买受人所享有足以排除执行之民事权益的认定

（最高人民法院第一巡回法庭2017年第19次法官会议纪要）
基本案情
1996年2月，广东省高级人民法院判令A公司依约将其“某花园”首层靠西一侧等额面积的商场交付B公司使用。1999年5月18日，B公司与C公司、A公司约定C公司以2131平方米的铺位抵债给B公司，并根据B公司要求将该铺位转给中国建设银行股份有限公司某分行（以下简称建行某分行），房产证直接办给建行某分行。1999年6月9日，建行某分行同意B公司用债权抵偿其对建行某分行的债务。1999年6月14日，一审法院裁定C公司和A公司名下位于“某花园”2123平方米房屋归B公司所有，另手书“房产证直接办给建行某分行”字样并加盖法院校对章。2002年7月2日，一审法院向广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）致函称，广州中院所查封C公司名下房产因一审法院所作生效裁定已确定给建行某分行。2007年2月15日，一审法院又向广东省珠海市香洲区人民法院致函称，B公司因一审法院所作生效裁定已取得“某花园”商场2123平方米房屋的所有权。
2007年8月270，建行某分行、D公司与珠海E公司约定，建行某分行将包括“某花园”首层商场靠西一侧在内待过户实物资产登记至D公司名下。2007年10月17日，何某、李某与D公司约定，D公司将从建行某分行处取得的上述资产转让给何某、李某，付款方式为何某、李某在协议签订日起向D公司支付人民币50万元，并按D公司发出的书面通知支付剩余的140万元人民币。同日，D公司出具收据一份，写明收到何某、李某用于购买"某花园"首层商场靠西侧的债权转让款人民币190万元。
2008年7月280，李某死亡，继承人李甲、李乙、张某、李丙向广东省珠海市金湾区公证处申请继承李某以位于“某花园”首层商场的房地产为标的的债权。
2009年10月130，何某、李某与谭某约定，何某、李某将案涉“某花园”首层商场西侧转让给谭某。何某等五人确认该“李某”签字系李丁所代签，而张某不予认可，认为债权转让合同无效。
2013年8月8日，何某等五人要求D公司、建行某分行、珠海E公司、B公司、C公司协助办理案涉房屋过户登记手续，并因此向广东省珠海市金湾区人民法院（以下简称金湾区法院）提起诉讼，后金湾区法院依法驳回何某等五人的起诉。
法律问题
在连续交易不动产但均未办理过户登记手续的情形下，如果被执行人及其后手均主张自己因生效法律文书取得不动产所有权，而最终交易方已向其前手支付全部价款并实际占有不动产，此时最终交易方作为案外人所提出排除执行的主张应否得到支持。
不同观点
甲说：案外人排除执行的主张不应得到支持。
一审法院在民事裁定书上手写备注的“房产证直接办给建行某分行”并加盖广东省珠海市中级人民法院校对章，并不具有物权变动的效力。案涉商铺的交易自1999年6月起的数年时间内一直处于稳定状态，直至被F公司申请查封。可见，建行某分行在通过以物抵债的方式从B公司处获得案涉商铺后，数年时间内一直怠于办理该不动产的过户手续，存在明显的过错。何某等五人从D公司受让案涉商铺时，也未谨慎审查D公司及其前手建行某分行是否已经取得案涉商铺的所有权，后亦未及时敦促前手协助办理过户手续，同样存在过错。因此，虽然本案证据能够证明何某等五人作为受让人整体在案涉商铺查封前已实际占有并支付了价款，但由于包括何某等五人在内的多手受让人在未能办理产权过户手续的过程中均存在过错，因而不能依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定申请排除F公司的强制执行。
乙说：案外人排除执行的主张应当得到支持。
一审法院民事裁定手写备注“房产证直接办给建行某分行”能产生物权变动效力。何某等五人从2007年起持续占有该案涉商铺，法律应保护其占有。因此，何某等五人的再审申请理由成立，应当提审改判。从过错认定的角度看，在连续转移产权的背景下，对权利人过错的认定应降低标准。从维护既定秩序的商事裁判原则看，F公司于2009年取得债权，而何某等五人于2007年始持续占有该案涉商铺，如果仅因何某等五人未办理过户手续的过错，而让F公司后享有的债权优先于何某等五人在先取得的权利，明显不利于维护既定秩序。
法官会议意见
采乙说
具体阐释请查阅原书。

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章樑
——
北京盈科（杭州）律师事务所律师