政府停工限产措施能否认定为不可抗力,对房地产开发企业逾期交房违约责任有什么影响?

2023-03-08 21:14
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以下内容出自《民事审判指导与参考》第91辑《民事审判信箱》

政府停工限产措施能否认定为不可抗力,对房地产开发企业逾期交房违约责任有什么影响?

问:近年来,为降低大气污染,政府会出台停工限产措施。在商品房预售合同纠纷中,有的房地产开发企业主张政府停工限产措施为不可抗力,以此为由主张免除相应逾期交房违约责任。有的案件认定政府发布的停工命令系不可抗力,免除房地产开发企业相应违约责任;有的案件认定不构成不可抗力,判令房地产开发企业承担相应责任,裁判结果存在差异。政府停工限产措施能否认定为不可抗力,对房地产开发企业逾期交房违约责任有什么影响?
答:商品房预售合同履行过程中,政府可能为应对大气污染发布停工命令,对于工程施工进度确有一定影响,故实践中有些案件在认定房地产开发企业逾期交房期限时,对因政府发布停工停产命令导致的停工时间予以扣除。政府发布的停工命令作为不可抗力事件应符合合同约定或者法律规定。如果商品房预售合同中约定政府为应对大气污染发布停工命令导致的停工系不可抗力,免除相应违约责任,应按照合同约定处理。在无约定情况下,应根据法律规定进行认定。
民法典第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”
根据民法典第一百八十条第二款关于“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定,政府发布停工限产令的时间应在商品房预售合同签订之后至合同约定的交房期限之前,如果在预售合同签订之前政府已经发布对施工方式和时间进行限制的通知,该事件非不可预见,房地产开发企业可以在签订合同时调整交房日期来避免延期交房。如果房地产开发企业在约定交付日未交房,此后政府发布大气污染停工命令,根据民法典第五百九十条第二款关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任”的规定,不能免除房地产开发企业的违约责任。
房地产开发企业在签订合同时对影响工期的各种因素(包括气候等)应有预判。如果政府已经发布大气污染常态化治理方案,房地产开发企业在确定交房期限时,应考虑到政府因大气污染发布停工命令的可能性,从而确定合理的交房期限。当然也可能存在大气污染的天数超出房地产开发企业可预见范围的情况,人民法院需要审查政府因大气污染发布停工命令影响的停工天数是否超出房地产开发企业在签订合同时的预见范围。如果未超出房地产开发企业的预见范围,则房地产开发企业主张免责的,不应予以支持。
根据民法典第五百九十条关于“因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明”的规定,主张发生不可抗力的合同当事人应及时通知对方,并对不可抗力事件的发生提交证据。房地产开发企业应在合理期限内将停工命令导致工程停工的事实通知购房者并提供政府印发的停工文件、天气情况记录、工地监理日志等予以证明。如果房地产开发企业未及时通知购房者或者未能提供充分证据证明,就购房者未获知而遭受的额外损失,房地产开发企业不能因不可抗力而免责。
根据民法典第五百九十条关于“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外”的规定,房地产开发企业免责的范围和程度,需根据不可抗力对合同履行的具体影响确定,如果政府发布停工命令可以认定为不可抗力,对因此导致的迟延交房,房地产开发企业免于承担相应的违约责任。
因此,房地产开发企业能否免除逾期交房违约责任需根据房地产开发企业对政府发布停工命令是否可预见、停工命令对工期是否有影响、房地产开发企业是否通知购房者等事实确定。

(本书研究组)

章樑
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北京盈科(杭州)律师事务所律师