第152号参考性案例：杨陆刚诉陕西建工第四建设集团有限公司、陕西百姓房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案

（陕西省高级人民法院审判委员会民事行政审判专业委员会2020年第21次会议讨论通过）

关键词

借款合同   商品房买卖合同   预告登记   以房抵债

裁判要点

在民间借贷合同与商品房买卖合同并存情形下，债权人就同一款项已通过民间借贷诉讼主张了债权，在另案法院执行查封登记在开发商名下的案涉房屋后，又以其对该房屋办理了预告登记为由提起案外人执行异议之诉，主张排除强制执行的，需对民间借贷合同与商品房买卖合同二者之间的关系进行判断。商品房买卖合同是为民间借贷提供担保的，则应认定债权人未支付购房款，该预告登记所依附的商品房买卖合同实际未履行,债权人以其对案涉房屋办理了预告登记主张物权期待权从而排除强制执行的，不予支持。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第20条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条

案件索引

一审:渭南市中级人民法院（2018）陕05民初125号民事判决书（2019年9月29日）

二审：陕西省高级人民法院（2020）陕民终17号民事判决书（2020年5月28日）

再审:最高人民法院（2020）最高法民申4357号民事裁定书（2020年8月28日）

基本案情

陕西建工第四建设集团有限公司（以下简称陕四建公司）与陕西百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓公司）建设工程施工合同纠纷一案，渭南市中级人民法院判决百姓公司支付陕四建公司工程款595万元;百姓公司返还陕四建公司工程款1618176元及相应利息。陕四建公司据此申请强制执行，渭南中院裁定查封被执行人百姓公司位于大荔县同州花园小区单元房26套（包含本案诉争的8套房屋：3-1-902,3-1-1002,3-2-201,3-2-301,3-2-401,3-1-502,3-2-501、3-2-1001）,查封期限二年。该裁定书送达后，本案原告杨陆刚以查封裁定中涉及案外人的财产为由向渭南中院提出执行异议，该院作出（2018）陕05执异23号执行裁定,驳回案外人杨陆刚的异议请求。杨陆刚不服，提起案外人执行异议诉讼,主张其对大荔县同州花园3号楼的8套单元房依法办理了预告登记，根据《物权法》第二十条之规定，预告登记后未经权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力。现该预告登记仍然合法有效，故原告对诉争单元房享有排他的权利,渭南中院查封该房屋是错误的,请求解除对大荔县同州花园3号楼上述8套单元房的查封措施，并不得执行。

另查明,2013年7月2日，案外人冯文政、睢美侠因房地产开发需要资金周转，向原告杨陆刚借款300万元,期限自2013年7月2日至2014年1月1日止。借款人到期未还款,2014年9月18日，冯文政、睢美侠以百姓公司名义与杨陆刚签订了19份商品房买卖合同，百姓公司向杨陆刚出具了房款300万元的收款收据。同年9月25日，双方到大荔县房产管理部门办理了预告登记,领取了19份房屋预告登记证明，其中包含本案所涉8套商品房。杨陆刚于2016年以民间借贷纠纷为由向大荔县人民法院起诉睢美侠、冯文政、百姓公司等，请求偿还上述300万元借款及利息。大荔县人民法院经审理认为:“借款期满后，原告与被告百姓公司签订©套商品房买卖合同，该商品房买卖合同是为了担保债权的实现,符合法律规定，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，原告在被告冯文政、睢美侠不履行生效判决确定的金钱义务，可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务。”遂判决被告冯文政、睢美侠偿还原告杨陆刚借款本金2765800元及逾期利息,若被告冯文政、睢美侠不履行本判决确定的金钱债务,原告杨陆刚可以依据本判决，申请强制执行买卖合同标的物同州花园3-1-302号等19套房屋。冯文政、睢美侠不服，提出上诉,渭南中院作出（2017）陕05民终2320号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年3月杨陆刚依据该判决向大荔县人民法院申请执行，该院经两次拍卖流拍后作出执行裁定:解除对位于大荔县同州花园3-1-302.3-1-802J-1-1202、5-1-702号房产的查封;将上述4套房产作价1114470元，交付申请执行人杨陆刚抵偿案件款。

裁判结果

渭南市中级人民法院2019年9月29日作出（2018）陕05民初125号民事判决:不得执行大荔县同州花园3号楼3-1-902、3-1-1002、3-2-201、3-2-301,3-2-401,3-1-502,3-2-501,3-2-1001号单元房。宣判后，陕四建公司提出上诉。

陕西省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）陕民终17号民事判决：一、撤销渭南市中级人民法院（2018）陕05民初125号民事判决;二、驳回杨陆刚的诉讼请求。

宣判后，杨陆刚申请再审，最高人民法院于2020年8月28日作出（2020）最高法民申4357号民事裁定:驳回杨陆刚的再审申请。

裁判理由

渭南市中级人民法院一审认为,本案涉诉房屋杨陆刚已经办理了预告登记，预告登记的效力在于使权利人获得一种预先的排他性保全，未经预告登记权利人同意所作出的处分行为，不发生物权效力；能否对抗人民法院的强制执行行为，主要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定审查。审查重点应是是否符合物权登记的条件,本案因实际开发人逃跑，工程未达到竣工验收条件，无法办理物权登记，故本案虽未进行物权登记但受让人杨陆刚对此并无过错,其请求排除强制执行，应予支持。

陕西省高级人民法院二审认为，本案争议的焦点问题是杨陆刚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定,案外人执行异议之诉是以排除对特定标的物的执行行为为目的,审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种民事权利,进而综合判断案外人所享有的权利能否排除对诉争房屋的强制执行。

第一,关于杨陆刚对人民法院查封诉争房屋享有权利的性质。杨陆刚与睢美侠、冯文政、百姓公司等民间借贷纠纷案一审民事判决书认定的借款本金为2765800元,并明确认定案涉商品房买卖合同是为了担保债权的实现，若被告冯文政、睢美侠不履行本判决确定的金钱债务,原告杨陆刚可以依据本判决，申请强制执行买卖合同标的物。该判决确定了杨陆刚对冯文政、睢美侠享有借款及利息债权,并可以申请执行案涉房屋。所依据的法律是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该生效判决已经明确认定杨陆刚与百姓房地产公司签订的商品房买卖合同是为民间借贷提供的房屋担保，因而，本案应认定案涉房屋买卖合同的性质是为民间借贷提供的担保。

第二，关于杨陆刚对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。杨陆刚对案涉房屋办理了预购商品房预告登记。预告登记所登记的，不是不动产物权,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定是对真实的不动产交易买受人的保护。本案中，杨陆刚在渭南中院查封案涉房屋之前与百姓房地产公司签订了案涉房屋商品房买卖合同，但因其并未支付房屋价款，也未实际占有案涉房屋，且其在先已经主张民间借贷债权，并经生效判决确定其对案涉房屋享有一般债权。杨陆刚在本案中主张案涉商品房买卖合同是其与冯文政、睢美侠借款到期后，双方经过结算达成以房抵债的房屋买卖关系。因以物抵债协议成立要件之一就是债权人与债务人达成以物抵债协议后，原来的债务随之减少或者消灭。但杨陆刚在该民间借贷案件中主张了债权,并经生效判决确定其对案涉房屋享有一般债权，双方的债权债务并未减少，杨陆刚主张的以房抵债关系因无证据证明其原借款减少或消灭而不能成立。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，即“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，规定了金钱债权执行中，预告登记权利人提出案外人异议的审查规则。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权并未完成本登记，未取得不动产所有权。该司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况:一是如果受让人请求停止处分不动产，因预告登记的目的就是排除包括强制执行在内的处分行为，人民法院对停止处分的异议请求应予支持;二是如果受让人请求排除人民法院查封则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。本案杨陆刚在一审的诉讼请求是解除对案涉房屋的查封,并不得执行。那么,其应当证明其符合取得案涉房屋物权的条件,可以确定地取得不动产物权，则人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利于受让人办理物权登记。事实上，杨陆刚在先主张了债权，并获得生效判决,且已经申请强制执行，并已经大荔县法院强制执行拍卖了预告登记的其中4套房屋，实现了部分债权。现杨陆刚主张房屋买受人的权利与其在先主张债权相悖，即其已主张债权，就意味着未支付购房款,也就不能确定地取得案涉房屋。因此,杨陆刚对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权利。

综上所述,上诉人陕四建公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。

最高人民法院经审查认为，本案为再审审查案件,应当围绕再审申请人的再审事由进行审查。杨陆刚依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（六）项规定申请再审。故本院仅围绕本案是否有新证据足以推翻原判决、原审判决适用法律是否错误进行审查。

关于本案是否有新证据足以推翻原判决问题。杨陆刚申请再审提交了某民事判决和某执行异议之诉案件观点作为新证据,拟证明本案存在同案不同判情况进而推翻原判决。对此,本院审查认为，上述材料并未涉及本案相关事实,与本案缺乏关联性，不能作为推翻本案原判决的依据。杨陆刚该申请再审事由不成立。

关于原判决适用法律是否确有错误问题。首先,杨陆刚在签订以物抵债型房屋买卖合同并办理房屋预告登记后，先以另案诉讼方式选择了该合同基础的民间借贷法律关系主张权利。根据杨陆刚的诉讼请求，在另案生效判决已将杨陆刚与冯文政、睢美侠、百姓房地产公司之间确认为民间借贷法律关系，并判决确认了相应债权债务之后,杨陆刚又以房屋买卖合同关系就同一债权债务在本案诉讼中主张房屋买受人权利。因案涉债权债务已为此前生效判决确认，意味着房屋买卖合同中买受人的付款义务未履行，百姓房地产公司亦未实际收到购房款，故杨陆刚又以预告登记为由主张房屋买受人权利及抵销权，缺乏事实根据。其次,另案生效判决确定杨陆刚对案涉房屋的权利为具有担保性质的一般债权，并不具有优先性,与陕四建公司的债权属于同一顺位。因陕四建公司首先申请查封案涉房屋，而杨陆刚的权益不足以排除强制执行，故二审判决未支持杨陆刚的诉讼请求，并无不当。最后,案外人执行异议之诉是针对执行标的本身，以案外人是否对执行标的享有足以阻却执行的正当权利为前提,就执行程序应否继续，作出评价和判断。关于百姓房地产公司是否还有其他财产可供执行,以及作为执行依据的生效裁判是否妥当，陕四建公司是否未通过执行程序处分案涉财产，均不属于本案审理范围，本院不予审查。

综上，杨陆刚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（六）项规定的情形。