问题1:抵押权人对不动产抵押权的行使能否及于不动产的租金?
答疑意见:民法典第四百一十二条规定:“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”该条的立法目的在于:在抵押权已经进入实现阶段,抵押物已被采取保全措施的前提下,剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权,转而使这部分收益进入抵押权人优先受偿的范围。这一规则有利于抵押权的实现,也能够充分发挥抵押财产担保债权优先受偿的功能。但该条强调的是抵押财产被扣押,而针对不动产(如房屋)的保全措施通常是查封。在查封尤其是“活封”的状态下,承租人可以继续占有使用房屋,仍然可以产生租金这一法定孳息。将上述规定精神类推适用于查封情形,即产生的租金收益按照民法典第四百一十二条规定精神处理,也符合上述立法目的,有利于在实现物尽其用的基础上发挥抵押权的功能作用,促进交易的便捷开展。实践中,也有类似的经验做法。比如,(2020)最高法执复169号执行裁定、上海金融法院(2021)沪74执复14号执行裁定均认为抵押权人在房屋查封后有权以房屋租金优先受偿。
需要说明的是,在破产程序中,由于破产申请受理后,人民法院应当解除对债务人的保全措施,故该条的适用前提已经不复存在,而应当适用相应的法律规定处理。另外,依照民法典第四百一十二条规定的精神,抵押不动产被人民法院查封后,抵押权并不当然及于不动产租金。这时,抵押权人就租金收取负有向不动产承租人的通知义务。抵押权人怠于通知而承租人继续向抵押人支付租金的,仍然产生相应的清偿效果。抵押权人不得主张该清偿行为无效。
咨询人:上海市闵行区人民法院行政及执行裁判庭 徐昺颢
答疑专家:上海市第一中级人民法院立案庭 李兴