租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效

租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效

法理提示：

本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3-4层租赁合同》无效。

民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)与《中华人民共和国消防法》(以下简称消防法)的相关规定。建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关进行消防验收，未经验收或者验收不合格的。不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。

本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3-4层租赁合同》无效的判决。其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。