陕西中北房地产开发有限公司与西安市同方房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案

案例索引

一审：西安市中级人民法院（2006）西民二初字第46号（2007年4月23日）

二审：陕西省高级人民法院（2007）陕民一终字第119号（2007年9月12日）

案情

上诉人（一审被告、反诉原告）：西安市同方房地产开发有限公司（以下简称同方公司）。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：陕西中北房地产开发有限公司（以下简称中北公司）。

2001年6月22日，中北公司与同方公司签订《项目土地转让协议》约定，中北公司提供西安市西大街以北，大麦市街以东，经西安市综合办批准由其承担的“清真饮食城”项目建设用地中的12. 823亩（其中净用地8. 026亩）以及该块地上拟建建筑面积27 ， 000平方米转让给同方公司开发建设。由中北公司负责办理将原“清真饮食城”项目变更到同方公司名下所需的综合商住项目的一切立项、规划等合法手续。合同还约定了转让成交程序：待项目及土地转让手续办理完毕，同方公司取得土地证，结清标的费用中的3000万元，其余866万元在中北公司办完建审手续并交完所有建审费用后结清，完成转让成交；双方义务约定，中北公司应保证转让给同方公司的项目部分，总建筑面积不少于27 ， 000平方米，若发生土地与相应的27，000平方米建筑面积承载不足时，应由中北公司按西安市规划局对该项目的控制性规划补足土地，补足的地块面积位于同方公司建筑物向大麦市街沿街延续部分，补足的土地使用权属于同方公司，土地证另行办理给同方公司；同方公司应以足够的资金二次结清转让费；根据西安市综合开发项目前期工作程序，中北公司应办至建审手续完成等。双方还对拆迁安置费用的负担，协调相关事宜及管辖权问题作了约定。协议签订后，中北公司依约将该项目土地范围内拆迁户拆迁安置完毕，并将该项目及相关手续移交给同方公司。

1996年4月，西安市城市规划设计研究院对该项目初审规划面积为27，000平方米，高为24米。2001年11月，同方公司取得了该项目的土地使用证。2002年12月24日，西安市发展计划委员会给同方公司下达建筑计划的面积为27，000平方米。2004年3月，西安市洒金桥大麦市街道路拓宽指挥部洒道拓字（2004）第001号文件注明，该项目消防设施配套面积为26，358平方米。同年7月12日，同方公司以同方发（2004）第015号《关于请求同方服饰精品城项目降层后经济损失补偿的报告》，向西安市人民政府提出该项目楼层降层后应给予其公司经济补偿。该报告内容为：市政府为使西大街沿街项目早日开工建设，决定将我同方服饰精品城项目由原来六层降为三层。为服从政府加快西大街建设的大局，我们坚决服从市政府的决定，已将六层方案改为三层。降层后，房屋面积减少了8427平方米，测算损失为2164.7万元，请求政府核准损失，尽早给予补偿。同年8月3日北京中外建筑设计有限公司按同方公司要求就“同方服饰精品城”项目相关事宜确定设计方案。该项目现为三层，建筑面积18，442平方米。2005年2月5日，同方公司取得了西安市规划局编号为（2005） 056号“建设工程规划许可证”，载明建设规模为地下一层、地上二至三层一栋18，442平方米。同年5月19日，同方公司取得了“建筑工程施工许可证”，建设规模为18，442平方米。

2005年1月31日，同方公司为中北公司垫付建审费158.7096万元（含其他费用2万元）；同年2月3日中北公司、同方公司双方确认，同方公司给中北公司支付转让费3000万元，借款100万元，以上转让金、借款、建审费三笔款项共计3258.7096万元，按双方合同约定，中北公司与同方公司的项目转让费尚有607. 2904万元差额。中北公司诉至法院，请求判令同方公司按约支付剩余转让费。

中北公司诉称：2001年6月22 日，其与同方公司签订《土地转让协议》，约定其将清真饮食城项目中的12. 823亩（其中净用地8.026亩）建设用地以及该块土地上拟建建筑面积27，000平方米转让给同方公司开发建设，土地使用权及项目前期费用总造价为3866万元，并约定同方公司取得土地证，结清标的费用中的3000万元，其余866万元在办完建审手续，并交完所有建审费用后结清。其间，同方公司在取得土地证后向中北公司支付了3000万元，但在后序办理规划手续时，同方公司并未通知中北公司办理的情况，后中北公司得知同方公司于2005年2月已办理完毕规划手续，同方公司应按双方约定支付中北公司剩余款项。扣除中北公司曾向同方公司借款100万元和按约定由中北公司承担的建审费用158.7096万元，同方公司仍欠中北公司转让金607. 2904万元。中北公司多次致函同方公司主张权利未果，遂提起诉讼。请求判令同方公司支付上述欠款并承担本案诉讼费用。

同方公司答辩并反诉称：双方签订《项目土地转让协议》后，其按约定向中北公司支付3000万元，借给中北公司100万元，并垫付了应由中北公司支付的建审费158.7096万元，其向中北公司共支付了3258. 7096万元。事实上，规划部门仅同意涉案土地上可建筑的项目面积为18 ， 442平方米，低于协议约定的面积，为此，其与中北公司多次协商要求该公司按合同履行，但中北公司置若罔闻，中北公司的诉讼请求不能成立。并反诉请求判令中北公司按约在本案所涉建筑物向大麦市街沿街延续地段位置向同方公司补足建筑面积不少于8558平方米的土地，并由中北公司办理所有的相关手续；如中北公司无法补足上述土地，则判令中北公司按比例返还多付的款项618.0884万元，并由中北公司负担本案诉讼费用。

中北公司对同方公司反诉答辩称：该项目面积减少系同方公司单方面改变项目性质，减少楼层层数所致，对此结果不应由中北公司承担责任。同方公司已于2004年7月12日向西安市政府要求经济补偿可以证明；且至今已超过两年，同方公司并未向中北公司主张过任何权利，超过诉讼时效，同方公司的反诉请求不能成立，应予驳回。

审判

西安市中级人民法院认为：中北公司与同方公司签订的《项目土地转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，已实际履行，故合法有效。履行中，中北公司按约将其名下的项目和土地转让给同方公司，并办理了相关移交手续，2001年11月中北公司已将该项目的土地使用权过户给同方公司，之后该项目建审手续办理完毕，建审费用结清，至此，中北公司已按约完成了合同约定的成交义务，其要求同方公司依合同约定支付下欠的转让费607.2904万元的理由成立，该院予以支持。同方公司受让该项目后，已履行了第一次结清转让费的义务，剩下的转让费未予结清，已构成违约，应承担依法给付之民事责任。其答辩称规划部门仅同意涉案地块上可建筑的项目面积为18，442平方米，使其合同的目的不能实现，故不应按约定的27，000平方米给付转让费，并反诉要求中北公司按约定补足建筑面积不少于8558平方米土地，办理所有相关手续，如中北公司无法补足土地，则判令其按比例返还多收款项618.0884万元。经审查，中北公司将该项目和土地使用权转让给同方公司，该项目的土地面积及项目初审规划的建筑面积27，000平方米是真实可信的，同方公司受让该项目后，单方变更项目的楼层，减少建筑面积，其没有提供证据证明该项目变更已告知过中北公司且与中北公司协商解决下欠的转让费问题，上述事实发生系同方公司单方违反合同约定所致，故其反诉理由事实和法律依据不足，其反诉请求本院不予支持。中北公司答辩所称该项目面积减少的原因不是中北公司不履行合同义务所致，而是同方公司单方改变项目性质、降低楼层数而导致的事实和理由充分，该院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、西安市同方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陕西中北房地产开发有限公司项目和土地使用费607. 2904万元。二、驳回西安市同方房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81，338元（原告预交40，374元，被告预交40，914元，裁定上诉费50元），由西安市同方房地产开发有限公司负担。原告预交的部分由西安市同方房地产开发有限公司在执行上述款项时一并支付。

一审宣判后，同方公司不服，提起上诉。认为：1.原审判决认定“同方公司未能提供证据证明涉案项目建筑面积减少是中北公司的原因，或已告知过中北公司，或因不可抗力所致”的事实是错误的。根据双方签订的《项目土地转让协议》第八条第一项的约定，中北公司负有保证转让给同方公司的项目部分总建筑面积不少于27，000平方米的义务，如果违反上述义务，则中北公司应承担按照西安市规划局对该项目的控制性规划补足土地，补足土地的使用权属于同方公司，土地证另行办理给同方公司的违约责任。本案中，规划部门至今仅同意涉案地块上可建筑面积为18，442平方米，远低于协议约定的面积，为此同方公司已提供了充分的证据予以证明。且中北公司对规划部门仅同意建筑项目面积为18，442平方米的事实是明知的。根据协议第一条约定，中北公司负责办理将原项目变更为综合商住项目的一切立项、规划手续，在办理手续过程中必然会涉及项目面积减少为18，442平方米的事实。2.原审判决认定同方公司在受让该项目后，单方变更项目的楼层、减少建筑面积，且没有提供证据证明该项目变更已告知中北公司或与中北公司协商解决下欠转让费问题，上述事实发生系同方公司单方违反合同约定所致，并因此驳回同方公司的反诉请求是错误的。项目建筑面积减少并非同方公司单方变更所致，实系中北公司未与规划部门协调、沟通，不积极履行合同义务，致使规划部门将规则许可建筑面积降为18，442平方米。由于中北公司保证转让的项目面积不足时由其承担补足相应面积责任，故同方公司最终以3866万元的总价受让该项目，总价包括立项、定点、规划征地、拆迁、建审费用等。该总价对应的是涉案土地使用权及建筑面积为27，000平方米的项目，如低于该面积，则总价也不可能是3866万元。因此同方公司不可能主动及单方地去实施减少建筑面积之类不利于其公司的行为。因面积减少，双方多次协商未果，故同方公司将涉案余款予以扣留以保障其公司的合法权益。3.原审判决没有认定中北公司的违约事实是错误的；同方公司的反诉请求既有事实依据，更有合同依据，而原判却予以驳回更是错误。故请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人中北公司的诉讼请求，并支持上诉人同方公司的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

中北公司答辩称：1.依据双方协议第二条约定，项目建设用地土地使用权和项目前期费用总价为3866万元，按照约定，同方公司应当履行剩余款项的支付义务。2.依据双方协议第八条第一项对总建筑面积不少于27，000平方米的约定，中北公司的合同义务是保证转让的土地上承载能力应不少于27 ， 000平方米。中北公司将项目转让给同方公司后，政府下达建筑计划的面积为27，000平方米，双方签订合同项目面积定为27，000平方米有事实依据，符合政府对此地块的承载要求，中北公司的合同义务已履行完毕。3.建筑面积减少，是因同方公司单方改变项目性质、楼层数而导致的。中北公司转让的项目为综合商住项目，但在2003年12月9日，同方公司向设计单位提供任务书时称该建筑是集商业、办公为一体的综合性建筑，直接变更了项目性质，导致建筑面积减少。同方公司知道是自己原因造成面积减少，因此并未告知中北公司。在2004年7月12日，同方公司向西安市人民政府提交的《关于请求同方服饰精品城项目降层后经济损失补偿的报告》中已将六层方案改为三层，政府给其经济补偿。因此足以证明，降层后面积减少是同方公司自行同意的，与中北公司无关。4.该案一审反诉已超过诉讼时效期限。

陕西省高级人民法院审理认为：中北公司与同方公司签订的《项目土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效合同。双方在合同中约定，中北公司将用地及拟建建筑面积27，000平方米项目转让给同方公司开发建设，由中北公司负责办理将原清真饮食城项目变更到同方公司名下所需的综合商住项目的一切立项、规划等合法手续。合同签订后，中北公司按照合同转让成交程序的约定，将原在其名下的土地使用权转让给了同方公司。同方公司在取得涉案土地使用权证后，也按约定向中北公司结清标的费用中的3000万元。后中北公司向相关部门申请办理了原中北公司饮食城项目变更为同方公司同方服饰精品城商业综合项目的立项手续，办理完成了土地拆迁。但在向西安市规划局申请办理项目规划审批时，规划部门核准的建筑面积仅为18，442平方米，比双方当事人约定的转让项目拟建建筑面积27，000平方米减少了8558平方米。规划部门的审批导致双方约定的转让面积不能实现，原审判决认定“导致规划面积减少系同方公司单方改变项目性质、降低楼层数，且不能提供证据证明该项目变更已告知过中北公司，且与中北公司协商解决下欠的转让费问题，系同方公司单方违约所致”，属认定事实错误。本案中，因政府未审批双方合同中约定的27 ， 000平方米，仅审批了18，442平方米，中北公司和同方公司对审批的规划面积比双方约定的建筑面积减少的后果均无过错，双方合同约定的转让面积不能实现的原因是政府的审批行为，对此行政行为导致合同目的不能实现，可参照不可抗力导致合同不能履行的情形认定，故中北公司与同方公司应对面积减少造成的损失按照公平原则承担。经对减少的面积估价，按照双方合同约定的总转让价款3866万元和建筑面积27 ， 000平方米，计算出每平方米转让估价为1432元（3866万元÷27，000平方米＝1432元／平方米），再乘以实际减少的面积8558平方米，损失大约为1200万元。因面积减少后，同方公司将六层建筑降为三层建筑，考虑到减少的楼层商业价值必然低于低层商业售价，故对约1200万元的损失，由同方公司酌情承担五分之三计700万元，中北公司承担五分之二约500万元。故同方公司还应向中北公司支付下欠转让费107. 2904万元。对同方公司上诉请求中北公司按比例返还减少面积补足款618.0884万元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：一、维持西安市中级人民法院（2006）西民二初字第46号民事判决第二项；二、变更西安市中级人民法院（2006）西民二初字第46号民事判决第一项为：由西安市同方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陕西中北房地产开发有限公司项目和土地使用费107. 2904万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81，338元，二审案件受理费81，338元，共计162，676元，由上诉人西安市同方房地产开发有限公司负担81，338元，被上诉人陕西中北房地产开发有限公司负担81，338元。